时间回到2016年，红星美凯龙湖南怀化商场正式对外亮相，这一家居企业第200家“Mall（购物中心）”由此落成，而红星美凯龙一举成为中国规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。

木匠出身、靠借来的600块钱白手起家的红星美凯龙董事长车建新，曾常年在江苏常州首富之位，那一年红星美凯龙拿下“全球Mall王”的称号，几乎可以称得上是其企业与个人数十年来的巅峰。

但不到十年间，车建新的人生境遇与其一手打造的红星美凯龙的经营状况都发生了骤变。2025年5月13日，红星美凯龙家居集团发布公告，董事车建新家属收到云南省监察委员会通知，对车建新立案调查并实施了留置措施，后续信息至今未再公布。

车建新（图源 红星美凯龙官方微博）

而今年的红星美凯龙，在营收上依旧显出疲态——据近期红星美凯龙披露的2025年半年度业绩预告，上半年公司预计归母净亏损15.9亿元至19.2亿元之间；扣非后的归母净亏损为5.1亿元至6.2亿元。

作为一度拥有最多商场的“全球Mall王”，这两年红星美凯龙的自营商场数量从250家缩水到76家，另据财报披露，今年已是红星美凯龙亏损的第三年，自2023年至2024年累计亏损超50亿元，已将2020年至2022年的盈利悉数吞噬，如今年无法实现扭亏，红星美凯龙或将触发退市风险预警。

红星美凯龙给予市场的警示，绝不仅是一家民营企业应对“行业冷静期”的快速收缩——随着家居行业整体对成本、环节抠得越来越细，这家“过去王者”的持续低迷，更大程度上是在告诉所有人，零售经济的本质实际上是效率竞争。

知其然知其所以然，才能更好地决策企业的发展。

靠做家居界的“包租婆”年赚53亿元

了解一家公司往往需要从它赖以生存的盈利模式说起。

在车建新以往的报道中，人们很容易看到这样一个故事：说几十年前，他的女儿想吃肯德基，车建新忙里偷闲，带孩子“赶时髦”排着长队吃了一顿，然后突发灵感——当时肯德基能做连锁，为什么大市场不能做连锁呢？于是开创了特色的家居连锁商业模式。

时至今日，故事的真伪已不可知，但师从肯德基的商业模式，却在红星美凯龙的发展中有迹可循。

事实上，以“连锁”为外壳、“收租”为核心的生意，在连锁模式下相当普遍，开创者就是麦当劳、肯德基等行业巨头。以麦当劳为例，业内一直认为其是“披着汉堡外衣的地产公司”，具体来说，麦当劳通常会借助品牌势能用低价租长期合约，再溢价转租给加盟商，因为这一模式一度让租金收入占到总营收近40%。

从红星美凯龙的运营模式中，也可以看到，无论是自营商场还是企业负责管理的商场，“租金”为其带来的利润同样不菲。《当代企业》查阅近年的财报发现，红星美凯龙2024年营收78.21亿元，其中自营及租赁业务收入为53.6亿元，占比达到68.5%，2025年一季度的财报则显示，该块业务的营收占比更是提升至77%。而行业人士指出，这部分收入最大的构成，其实来源于商户收租。

从某种意义上来说，红星美凯龙本身依赖的是一种相当于“包租婆”的摊位卖场模式，通过买地获得商场物业经营权后统一招商，从而收取租赁费和管理服务费，再为加入卖场的其他商家提供贴牌、委托经营管理等服务。

除了传统的租金收入，红星美凯龙还通过配套服务盈利，包括物业管理费、销售额提成、数字系统使用费、广告推广服务等形式，为商户打造一种“服务捆绑包”，让红星美凯龙从“房东”（自营商场）甚至“二房东”（托管商场）角色，逐步向服务型合作者转变。在这个模式下，商户不仅仅是租户，更是在一个成熟商业体系中的一环，平台方也可以靠持续提供增值服务提升毛利率。